Đẩy giá rồi bỏ cọc mua đất Thủ Thiêm, Tân Hoàng Minh gây nhiễu loạn thị trường

Sự kiện Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt, thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh, lập kỷ lục đấu giá đất Thủ Thiêm với 2,45 tỷ đồng/m2 chưa ngừng dậy sóng dư luận thì mới đây, phía Tân Hoàng Minh bất ngờ xác nhận xin bỏ cọc. Giới chuyên gia cho rằng, cũng như trúng đấu giá trước đây, việc doanh nghiệp này bỏ cọc cũng sẽ gây nhiễu loạn thị trường.

Nhiều hệ luỵ

Trả lời VTC News, Luật sư Lê Huy Quang - Giám đốc Công ty Luật Hợp danh The Light - cho biết, việc Tân Hoàng Minh đưa ra mức giá quá cao trong buổi đấu giá đã khiến những nhà đầu tư khác không dám đặt lệnh và bị loại khỏi cuộc chơi. Như vậy, việc bây giờ Tân Hoàng Minh bỏ cọc, không mua nữa là đã ảnh hưởng đến quyền lợi của những nhà đầu tư khác cùng tham gia đấu giá.

Không chỉ thế, Tân Hoàng Minh còn để lại một thị trường bất động sản nhiễu loạn, méo mó về giá. Cụ thể, giá đất tại Thủ Thiêm, khu vực xung quanh Thủ Thiêm và TP.HCM đã có sự biến động lớn khi tăng vùn vụt chỉ trong thời gian ngắn.

Giá đất tăng nhưng không đúng với giá trị thực chắc chắn khiến nhiều nhà đầu tư "khóc dở mếu dở". Bởi lẽ giá đất sau khi tăng "sốc" giờ sẽ giảm mạnh do Tân Hoàng Minh bỏ cọc. Nếu nhà đầu tư lỡ ôm đất lúc giá cao thì giờ chấp nhận lỗ nặng.

Tân Hoàng Minh đã xin bỏ cọc lô đất Thủ Thiêm.

"Tôi cho rằng, mục đích thâu tóm lô đất của Tân Hoàng Minh là nhằm đẩy giá những lô đất xung quanh lên. Nếu họ đầu tư đất xung quanh từ trước thì khi lô đất chục nghìn tỷ kia được đấu giá thành công, giá đất xung quanh tăng vọt, họ sẽ thoát hàng những lô đất này. Tiền cọc vài trăm tỷ đồng không đáng là bao so với tỷ lệ lợi nhuận thu được", luật sư Quang nêu quan điểm.

Cũng theo ông Quang, việc đẩy giá, làm méo mó thị trường là hệ lụy trông thấy rõ rệt, nên lời xin lỗi của Chủ tịch Tân Hoàng Minh là "không thấm vào đâu" so với hậu quả doanh nghiệp này đã gây ra.

"Cần phải có chế tài xử phạt thật mạnh doanh nghiệp này, để không tạo tiền lệ xấu về sau", ông Quang đề xuất.

Tuy nhiên, Luật sư Quang cho biết, trong Luật đấu giá tài sản, không có cơ sở cấm rõ ràng cho trường hợp đẩy giá lên như việc cấm dìm giá. Vì thế, chỉ có thể xem đây là hành vi cản trở hoạt động đấu giá tài sản nếu xác minh được doanh nghiệp tham gia đấu giá không đủ năng lực tài chính và ngay từ đầu họ không hề có ý định đấu giá theo hướng trúng giá, khiến kết quả đấu giá vượt xa những người bỏ giá trước đó, khiến những nhà đầu tư có nhu cầu mua thật, muốn tham gia đấu giá thật bị loại khỏi cuộc chơi.

Đồng tình với quan điểm trên, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, có nhiều lý do khiến họ đưa ra mức giá cao. Có thể họ muốn tạo nên một mặt bằng giá mới cho thị trường, hoặc trước đó họ đã mua những vùng đất xung quanh, nên muốn đẩy giá lô đất này để bán các lô đất khác được giá. “Nếu hủy hợp đồng chỉ mất cọc thì doanh nghiệp sẽ không quá lo vì nếu như họ bán những mảnh đất khác được giá nhờ mảnh đất này thì tiền chênh lệch đó lớn hơn tiền cọc nhiều lần”, ông Thịnh phân tích.

Ông Thịnh dự đoán thêm cũng có thể họ không muốn đối thủ mua được mảnh đất này.

Cũng theo ông Thịnh, việc đưa ra mức giá "trên trời" của Tân Hoàng Minh đã làm nhiễu loạn giá trên thị trường bất động sản thời gian qua. Thực tế, gần đây giá đất Thủ Thiêm đã tăng nóng khi có nơi tăng 30 - 40%, thậm chí 60%, khiến dư luận xôn xao.

Một hệ luỵ khác mà ông Thịnh cũng chỉ ra là việc thổi giá của Tân Hoàng Minh thời gian qua khiến thị trường bị "đứng hình", bởi lẽ người mua cũng như người bán đều phải lắng nghe cả. Người bán xem bán có bị hớ không? Người mua càng thấy mình phải "lắng nghe" nhiều hơn vì tự dưng phải bỏ ra một đống tiền, vậy xem giá tăng có vô lý không?

Trước đó, trong báo cáo trình Thủ tướng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nêu quan ngại về những tác động bất lợi của các phiên đấu giá đất tại Thủ Thiêm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói: “Giá đất quá cao mới được xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất, nhưng bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp hoặc mới tạm nộp tiền sử dụng đất. Vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá “khủng” mới xác lập thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại”.

Chủ tịch HoREA cũng nêu thực tế, đã có thông tin về một số chủ đầu tư “té nước theo mưa”, dừng bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để “găm” hàng, nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá và trên thực tế giá nhà đất trên địa bàn thành phố Thủ Đức đã tăng mạnh so với trước đây.

Đồng quan điểm cho rằng Tân Hoàng Minh đã gây nhiễu loạn thị trường bất động sản, luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội), phân tích, sau khi thiết lập mức giá 2,45 tỷ đồng tại Thủ Thiêm, giá đất thị trường biến động theo chiều hướng ngày càng tăng cao sẽ gây nhiều tác động về mọi mặt kinh tế xã hội và nhu cầu nhà ở của đại bộ phận dân cư sẽ không được đáp ứng.

"Khi các căn hộ "siêu cao cấp" tại các khu đất vàng mọc lên, sẽ đẩy giá cao ngất ngưởng chỉ phục vụ cho một bộ phận nhỏ trong xã hội là giới siêu giàu. Trong trường hợp này, nếu thực tế các dự án này triển khai thì rất khó đoán định được giá các căn hộ, dự án đó sẽ bán được cho ai hay khi xuất hiện trên thị trường nó sẽ tự được điều chỉnh bởi nhu cầu thật của thị trường?", luật sư Trương Anh Tú nói.

Cần chế tài xử lý mạnh

Các luật sư cho rằng, ngoài mất số tiền cọc, Tân Hoàng Minh sẽ vĩnh viễn mất quyền tham gia đấu giá tại dự án này. Công ty trả giá cao thứ nhì sẽ được mua lô đất với giá đã trả nếu vẫn có nhu cầu mua lô đất trên.

"Tân Hoàng Minh thuộc trường hợp doanh nghiệp tham gia đấu giá không đủ năng lực và sau đó bỏ cọc. Như vậy, doanh nghiệp đã vi phạm quy chế đấu giá, phải chịu trách nhiệm khi không thực hiện được nghĩa vụ theo quy chế đấu giá, tức là sẽ mất cọc", Luật sư Lê Huy Quang nói.

Tại cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm, doanh nghiệp tham gia đấu giá phải nộp trước số tiền tương ứng 20% giá khởi điểm của lô đất. Nếu trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước được chuyển thành tiền cọc. Theo giá khởi điểm đưa ra, Tân Hoàng Minh phải nộp trước số tiền hơn 588 tỷ đồng. Như vậy, khi hủy kết quả đấu giá lô đất 3-12, Tân Hoàng Minh sẽ mất 588 tỷ đồng đã nộp.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, nếu cân đối lợi ích thì chế tài xử phạt này vẫn là quá nhẹ.

Luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc Công ty Luật Basico cho rằng, ở góc độ một cuộc đấu giá thông thường, doanh nghiệp đã vi phạm quy chế đấu giá và phải chịu trách nhiệm khi không thực hiện được nghĩa vụ theo quy chế đấu giá, tức là sẽ mất cọc. Nhưng trong trường hợp Tân Hoàng Minh có những dấu hiệu nghiêm trọng hơn, cơ quan chức năng có quyền xem xét và cần phải xử lý để tạo tiền đề cho những trường hợp sau.

Ông Đinh Trọng Thịnh cũng nhấn mạnh: "Chúng ta cần xem xét việc đặt cọc đã ổn chưa? Việc xử lý người hủy cọc cần phải có biện pháp như lần sau không cho doanh nghiệp đó tiếp tục đấu giá. Chúng ta không nên chỉ dừng lại trong việc hủy cọc rồi mất cọc. Bởi hủy cọc mất mỗi tiền cọc nhưng họ có thể bán được nhiều lô đất lời hơn", ông Thịnh nói.

Trước đó, trong tâm thư nói về việc tự nguyện xin đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua bán đấu giá tài sản ô đất 3-12 khu chức năng số 3 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch Tân Hoàng Minh - thừa nhận, ông cũng nhận thấy việc trúng đấu giá với kết quả 2,45 tỷ đồng/m2 sẽ dẫn đến sự xáo trộn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng và kinh tế nói chung.

Chia sẻ về mức giá cao ngất trong cuộc đấu giá, ông Dũng cho hay, thực tế trong quá trình tham gia đấu giá, có rất nhiều nhà đầu tư trả giá cao đến 20.000 tỷ đồng rồi bỏ cuộc. Từ đó, chỉ còn lại một nhà đầu tư nước ngoài và Tân Hoàng Minh tiếp tục tham gia đấu giá.

“Nếu tôi bỏ cuộc, thì lô đất 3-12 này là lô đất được đánh giá đẹp nhất Thủ Thiêm sẽ thuộc về sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài. Trong suy nghĩ của tôi lúc đó trào lên lòng tự hào dân tộc, danh dự của các tập đoàn đầu tư bất động sản trong nước, mà tôi là một trong những số đó. Nên tôi đã quyết tâm trả giá cao hơn 3% (700 tỷ đồng) để giành quyền trúng đấu giá lô đất này”, ông Dũng viết.

Trình tự thu tiền đấu giá:

Chậm nhất 5 ngày làm việc kể từ ngày đấu giá thành, người trúng đấu giá phải ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

Sau thời hạn tối đa 5 ngày quy định, nếu người trúng đấu giá không thực hiện ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, thì coi như đã từ chối kết quả đấu giá và mất tiền đặt trước cho lô đất đấu giá.

Tiếp đó, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo của cơ quan thuế, người trúng đấu giá phải thanh toán cho ngân sách nhà nước 50% số tiền mua tài sản. 60 ngày tiếp theo, người trúng đấu giá sẽ thanh toán đủ số tiền còn lại.

Trường hợp quá thời hạn thanh toán mà người trúng đấu giá chậm thanh toán tiền mua tài sản, thì bị thu tiền nộp chậm theo quy định về quản lý thuế.

Nếu quá thời hạn 180 ngày kể từ ngày ký thông báo thuế, người trúng đấu giá không nộp đủ số tiền mua tài sản thì bị coi là vi phạm hợp đồng mua bán. Khi đó, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM sẽ thông báo về việc không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá, để các cơ quan liên quan trình UBND TP.HCM hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.