Đấu thầu cả dự án BT và quỹ đất: Thêm cơ chế

Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị "thực hiện phương thức đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đồng thời với đấu thầu Dự án BT, thì mới đảm bảo minh bạch và không làm thất thoát tài sản nhà nước".

TP.HCM đề xuất thanh toán cho nhà đầu tư BT các cầu vượt bộ hành bằng việc cho phép gắn các tấm quảng cáo điện tử bên thành cầu. Ảnh: Baodautu

Hoàn toàn ủng hộ kiến nghị của HoREA, ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành (TP Hồ Chí Minh) cho rằng, cần bổ sung thêm cơ chế thực hiện nhằm bảo đảm tính chặt chẽ, công bằng, khách quan.

"Đấu giá đất cùng với đấu thầu dự án là rất cần thiết, đề xuất này tôi đã đề cập từ cách đây nhiều năm.

Vì thực hiện đầu tư theo hình thức BT thời gian qua đã bộc lộ quá nhiều kẽ hở, bất cập, tạo cơ hội cho tham nhũng, gian lận, thất thoát.

Thực hiện dự án theo hình thức chỉ định thầu, đồng thời tự động giao đất không khác nào đã giúp chủ đầu tư "nhất bản thập lợi", tức là chỉ bỏ ra một đồng đầu tư nhưng có thể thu lợi gấp nhiều lần. Bởi họ lợi đến 2 lần: vì lợi thầu thi công mà tránh đấu thầu và lợi nhận đất mà không cần đấu giá đất.

Vì thế, từ lâu rồi tôi luôn nhấn mạnh chỉ có thực hiện đấu thầu dự án BT và đấu giá đất mới tránh được tình trạng thất thoát, nhập nhèm", ông Đực nói.

Bên cạnh đề xuất phải đấu giá đất và đấu thầu dự án BT song song cùng một lúc, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng cũng cần có cơ chế thực hiện rất rõ ràng, minh bạch mới tránh được nhập nhèm thất thoát.

Theo đó, ông Đực đề xuất:

Một, hai gói thầu phải được tách bạch riêng biệt, không liên quan tới nhau.

Trong đó cũng cần quy định một nhà thầu chỉ được tham gia một gói thầu, không để nhà thầu A tham gia vào dự án đấu giá đất rồi lại tham gia đấu thầu dự án BT.

Bởi thực tế cho thấy, mỗi doanh nghiệp đều có một thế mạnh, doanh nghiệp đi kinh doanh đất thì khó có thể đảm bảo năng lực và chất lượng thi công dự án xây dựng và ngược lại.

Như vậy, nếu nhà thầu nào đủ điều kiện thực hiện dự án BT thì tham gia đấu thầu dự án BT. Nhà thầu nào đủ năng lực thực hiện dự án BĐS thì tham gia đấu giá đất.

Quy định như vậy nhằm ngăn chặn tình trạng gian dối, nhà thầu với cơ quan quản lý bắt tay với nhau, tay trái luồn sang tay phải, cuối cùng việc đấu thầu, đấu giá chỉ là thủ tục hợp thức hóa quy trình.

Hai, chủ đầu tư chủ quản tổ chức đấu thầu dự án BT và đấu giá dự án đất của hai gói thầu cũng là hai đơn vị độc lập, không liên quan tới nhau.

Ví dụ, chủ trì đấu thầu dự án xây dựng BT là Bộ Xây dựng, Bộ GTVT nhưng đầu giá đất sẽ là Bộ Tài chính và Bộ TNMT thực hiện. Không thể giao đất cho Bộ GTVT và giao dự án cho Bộ TNMT được.

Ba, về xác định giá đất tại thời điểm tổ chức đấu giá phải căn cứ dựa trên quy hoạch đã được phê duyệt.

Giá trị thật sự của mảnh đất là khi nó được sử dụng vào mục đích gì và các chỉ tiêu quy hoạch như hệ số sử dụng đất bao nhiêu.

Một mảnh đất có thể chỉ có giá trị 300 triệu nếu nó được làm công viên, xây trường học, nhưng giá trị của nó có thể đội hàng tỷ, thậm chí hàng chục, hàng trăm tỷ nếu nó được xây chung cư, nhà cao tầng.

Hay, nếu hệ số sử dụng đất là 5 thì giá trị sử dụng đất chỉ bằng 1/2 giá trị hệ số sử dụng đất là 10. Do đó, cùng một mảnh đất nhưng giá trị sẽ xác định tăng theo hệ số sử dụng. Như vậy giao đất chỉ định có nguy cơ mất từ 2 đến 4-5 lần so với giá trị thương trường.

Từng có câu chuyện sau khi đất được giao là "chạy" các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc để doanh nghiệp được hưởng lợi nhiều nhất.

Nguyên nhân là do khi đấu giá đất nhưng chưa xác định rõ quy hoạch, chỉ tiêu hệ số sử dụng đất.

"Tôi có thể lấy ví dụ ở TP.HCM, từng có một cao ốc khi phê duyệt là xây dựng 16 tầng nhưng khi thực hiện chủ đầu tư lại xây thêm 2-3 tầng nữa. Cứ mỗi tầng như vậy chủ đầu tư có thể kiềm về cả triệu USD dễ dàng.

Hay bài học từ dự án ở Giảng Võ (Hà Nội), dự án phê duyệt ban đầu là 20-30 tầng nhưng sau đó lại được điều chỉnh tăng lên tới 50 tầng. Sự chênh lệch như vậy có thể giúp chủ đầu tư đã thu về khoản lợi gấp 2-3 lần rồi", ông Đực nói.

Theo ông Đực, việc tách riêng hai dự án và tổ chức đấu thầu song song là rất cần thiết, vừa bảo đảm tính khách quan, minh bạch, vừa được xem là giải pháp nhằm ngăn chặn các nhà đầu tư có cơ hội được trục lợi từ hai đầu.