Cơ hội có nhà ở xã hội giá thấp là rất... thấp

Giá chung cư đang quá cao

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, chi phí xây dựng 1m2 chung cư cao hay thấp phụ thuộc nhiều vào số tầng cao, tầng hầm của tòa nhà chung cư. Cụ thể: chung cư cao dưới 5 tầng, có tầng hầm, chi phí xây dựng từ 8,6 - 13,1 triệu đồng/m2. Chung cư cao từ 6 - 20 tầng, có tầng hầm, chi phí xây dựng từ 10,1 - 12,9 triệu đồng/m2. Chung cư cao từ 21 - 35 tầng, có tầng hầm, chi phí xây dựng từ 12,8 - 15,3 triệu đồng/m2. Chung cư cao từ 36 - 50 tầng, có tầng hầm, chi phí xây dựng từ 15,6 - 18,3 triệu đồng/m2.

Cũng theo Bộ Xây dựng, suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dạng chung cư dưới 20 tầng từ 5,6 - 8,8 triệu đồng/m2. Theo tính toán này, suất vốn đầu tư công trình đã bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, một số khoản mục chi phí khác và thuế giá trị gia tăng, chưa bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, tái định cư, lãi vay đối với các dự án sử dụng vốn vay.

Có thể thấy, chi phí bình quân để xây dựng 1m2 chung cư thấp hơn rất nhiều so với giá bán căn hộ chung cư trên thị trường hiện nay. Thực tế này được chỉ rõ qua việc Dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) vừa được mở bán có mức giá xấp xỉ 20 triệu đồng/m2. Như vậy, giá bán của dự án này đã cao hơn 2 lần so với suất vốn đầu tư cao nhất của nhà ở xã hội là 8,8 triệu đồng/m2 theo tính toán của Bộ Xây dựng.

Trong khi đó, Hà Nội hiện đang có khoảng 40 dự án nhà ở xã hội đang triển khai. Nhiều dự án trong số đó sẽ sớm được mở bán và dự kiến cũng có giá khoảng 20 triệu đồng/m2 như: Rice City Tố Hữu, Rice City Long Biên, dự án Nhà ở xã hội HUD Vân Canh… Thậm chí, những dự án có vị trí tốt, gần trung tâm được dự báo giá sẽ còn cao hơn nữa.

Cũng theo đơn giá tính toán của Bộ Xây dựng thì giá chung cư thương mại hiện nay đang cao hơn rất nhiều lần so với suất vốn đầu tư. Báo cáo của Bộ Xây dựng từ 2 năm qua đã cho thấy đối với các dự án nhà ở thương mại hầu như không còn mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Nếu có, chỉ còn một số ít tại các dự án nằm ở các quận, huyện xa trung tâm.

Hiện nay, các sản phẩm trên thị trường chủ yếu là căn hộ chung cư trung cấp với mức giá 30 - 50 triệu đồng/m2, trong khi đơn giá xây dựng cao nhất chỉ là 18,3 triệu đồng/m2. Đơn cử, dự án Sunshine Garden (quận Hai Bà Trưng) có giá hơn 37 triệu đồng/m2, Hapulico Complex (quận Thanh Xuân) là gần 34 triệu đồng/m2, Sunshine City (quận Bắc Từ Liêm) có giá gần 42 triệu đồng/m2.

Không có nguồn vốn phát triển ổn định

Theo TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia tài chính, nguyên Viện phó Viện Quản lý giá (Bộ Tài Chính) thì giá thành căn hộ chung cư được cấu thành từ nhiều yếu tố, chi phí bình quân để xây dựng 1m2 chỉ là một trong đó. Tuy nhiên, việc giá căn hộ chung cư hiện nay là quá cao so với suất vốn đầu tư là chưa hợp lý, đặc biệt là giữa giá nhà với thu nhập của người dân hiện nay. Riêng đối với nhà ở xã hội, mức giá bán cũng đang ngày càng tăng cao và người nghèo, người thu nhập thấp sẽ ngày càng khó tiếp cận.

“Nhà ở xã hội, theo quy định chủ đầu tư bị khống chế về mặt lợi nhuận là không được quá 10%. Suất vốn đầu tư chỉ từ 5,6 - 8,8 triệu đồng/m2, nhưng chủ đầu tư sẽ còn phải chịu thêm một số chi phí khác nữa. Không những vậy, giá nhà ở xã hội còn phải được phê duyệt của Sở Xây dựng các địa phương. Lâu nay, giá bán và chi phí xây dựng đương nhiên khác nhau nhiều nhưng quan trọng là phải làm tốt khâu hậu kiểm, vì các quy định liên quan đến nhà ở xã hội rất chặt chẽ”, TS Vũ Đình Ánh nêu quan điểm.

Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nguyên nhân dẫn đến việc giá nhà ở xã hội bán ra hiện nay cao hơn nhiều so với suất vốn đầu tư là do các chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội hiện nay đang đi vay vốn với lãi suất cao.

“Hiện nay không còn nguồn vốn ưu đãi 4 - 5% như trước đây cho các chủ đầu tư nhà ở xã hội vay nữa. 10 năm trước đây giá nhà ở xã hội là  khoảng 10 triệu đồng/m2, bây giờ đã tăng lên 20 triệu đồng/m2. Có nhiều nguyên nhân nhưng tôi cho rằng có một nguyên nhân khá quan trọng là hiện nay không còn những nguồn vốn vay ưu đãi cho các chủ đầu tư. Trước đây chúng ta có gói tín dụng 30 nghìn tỷ cho nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi khoảng 4,5%/năm. Nhưng hiện nay, có gói 120 nghìn tỷ nhưng lãi suất chỉ thấp hơn so với vay thương mại từ 1,5 - 2%, mức lãi suất này vẫn là cao nếu các chủ đầu tư nhà ở xã hội vay từ nguồn vốn này”, GS Đặng Hùng Võ phân tích.

Theo GS Đặng Hùng Võ, vốn vay tín dụng cho phát triển nhà ở xã hội hiện nay đang rất khó khăn. Để kéo được giá nhà ở xã hội xuống cho công nhân lao động, người thu nhập thấp tiếp cận được rất cần phải có nguồn vốn tín dụng ổn định cho phát triển nhà ở xã hội.

“Vấn đề lớn nhất hiện nay là không có nguồn vốn tín dụng lãi suất ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội với mức lãi suất khoảng 4 - 5%. Nhưng tôi phải nhấn mạnh thêm nữa là câu chuyện ở đây không phải là tìm đâu ra giá nhà thấp, mà vấn đề là phải có chính sách tác động vào thị trường bất động sản để cho giá nhà ở thương mại phải thấp xuống. Giá nhà ở thương mại hiện nay đang lên cao chót vót, chỉ khi giá nhà thương mại xuống thấp thì toàn bộ giá thị trường cũng sẽ xuống. Lúc đó chúng ta mới có cơ hội có nhà ở xã hội giá thấp. Chứ còn cứ khơi khơi thế này thì rất khó”, GS Đặng Hùng Võ.