Bất động sản và câu chuyện tài sản thế chấp ngân hàng

Báo cáo tài chính 2021 của Agribank phần thuyết minh có nêu giá trị tài sản đảm bảo nợ vay bằng bất động sản (BĐS) của ngân hàng đến cuối năm 2021 cao gấp rưỡi so với dư nợ cho vay 1,3 triệu tỷ đồng và chiếm tới 87% tổng giá trị tài sản thế chấp của ngân hàng, tương đương với khoảng 2 triệu tỷ đồng.

Tỷ lệ này chưa phải cao nhất, số liệu thống kê của Công ty chứng khoán SSI cho biết, tỷ lệ tài sản đảm bảo nợ vay bằng nhà ở của ACB là 188%, VietinBank 168%, Sacombank 166%. Trong một khảo sát của IFC và Hiệp hội Ngân hàng cách đây không lâu, kết quả cho thấy có 93% các TCTD muốn giữ tài sản đảm bảo bằng BĐS do có tính thanh khoản cao, giá nhà đất liên tục có xu hướng giá tăng.

Theo một lãnh đạo ngân hàng, trong hoạt động tín dụng, tài sản đảm bảo nợ vay rất đa dạng, có thể dùng BĐS, nhà xưởng, doanh số bán hàng… Tuy nhiên các ngân hàng thường có xu hướng nhận tài sản đảm bảo nợ vay là BĐS do nó có khá nhiều ưu điểm. Chẳng hạn do đặc tính cố định của BĐS nên BĐS không thể di dời như các động sản, khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau khi cho vay.

Bên cạnh đó, do BĐS có tính khan hiếm và do sự phát triển của thị trường BĐS nên tính thanh khoản đối với hàng hóa BĐS luôn ở mức tốt so với các loại hàng hóa thông thường, vì vậy, ngân hàng dễ dàng thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản thế chấp là BĐS. Cũng do đặc tính khan hiếm nên giá BĐS thường có xu hướng tăng trong dài hạn.

Đặc biệt BĐS là những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu hay người sử dụng tương đối dễ dàng.

Ngoài ra BĐS ít hao mòn theo thời gian. Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian nên việc nhận các tài sản này để đảm bảo nợ vay sẽ rất rủi ro cho ngân hàng.

Tuy nhiên việc nắm giữ tài sản bảo đảm là BĐS cũng không phải là không có rủi ro. Báo cáo của Cục Thi hành án Dân sự TP.HCM cũng thừa nhận, mặc dù Nghị quyết 42/2017/QH14 về công tác thí điểm xử lý nợ xấu của các TCTD có quy định, Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo các cơ quan đăng ký quyền sở hữu, quyền bán tài sản có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng tài sản đảm bảo của khoản nợ xấu. Thế nhưng, nhiều vụ việc kéo dài đến 3 năm chưa giải quyết xong, nguyên do một số tài sản đảm bảo bằng BĐS thay đổi hiện trạng, vướng mắc về pháp lý trong xây dựng… dẫn đến thi hành án thu hồi tài sản cho ngân hàng mất nhiều thời gian.

Đại diện Cục Thi hành án Dân sự TPHCM cho biết, xử lý tài sản đảm bảo nợ vay ngân hàng là BĐS, đất đai thường có giá trị lớn, trong khi người dân còn có tâm lý e ngại mua tài sản loại này. Do vậy tình trạng BĐS, nhà đất đấu giá không có người mua tài sản phải giảm giá nhiều lần, có những tài sản giảm giá đến 30% thậm chí giảm đến 50% mới bán được. Chưa kể, quy định tài sản nhà đất khi kê biên nếu có tranh chấp phải hoãn chờ kết quả điều tra của toà án, điều này dẫn đến thực tế người đi vay vốn không có khả năng trả nợ ngân hàng đã cố tình gây tranh chấp giả khiến ngân hàng không giải quyết được tài sản đảm bảo nợ vay.

Hoặc những trường hợp tài sản đất đai nằm trong lộ giới, quy hoạch có tranh chấp ranh giới giữa các hộ dân liền kề với nhau; có trường hợp đất rừng, đất nông nghiệp lên thổ cư, lên đất đô thị… khi xảy ra tranh chấp các cơ quan có thẩm quyền không đứng ra xác nhận do cho rằng hoạt động xử lý nợ là việc của ngân hàng.

Theo các chuyên gia ngân hàng, hiện nay nhiều ngân hàng đang hướng đến cho vay những doanh nghiệp có phương án sản xuất kinh doanh tốt, cấp hạn mức tín dụng dựa trên tỷ lệ doanh số kinh doanh bán hàng hoá dịch vụ chứ không chỉ nhìn vào tài sản đảm bảo nợ vay bằng BĐS. Tuy nhiên, trước mắt các ngân hàng vẫn phải sử dụng BĐS làm tài sản đảm bảo nợ vay, nhưng cần phải sát sao kiểm tra tài sản để tránh những tranh chấp không đáng có. Bên cạnh đó, các bộ ngành, địa phương cần vào cuộc mạnh mẽ hỗ trợ các ngân hàng trong việc thu giữ, xử lý các tài sản đảm bảo là BĐS để thu hồi nợ.