Bất động sản Hà Nội: Cung khởi sắc, giá phân tầng

Nguồn cung tăng nhưng thiếu đa dạng

Nửa đầu năm 2025, 46 dự án nhà ở thương mại trên toàn quốc được cấp phép mới và 160 dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, tăng tương ứng 21% và 82% so với cùng kỳ năm 2024. Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản nhà ở ghi nhận tổng cung đạt 64.000 sản phẩm, bằng 80% cả năm 2024.

Sự cải thiện đáng kể về nguồn cung này được thể hiện rõ nét ở các đô thị lớn, trong đó có Hà Nội. Theo báo cáo thị trường bất động sản của đơn vị tư vấn Savills, trong quý II-2025 ghi nhận 8.000 căn hộ mới tại Hà Nội được mở bán. Tổng nguồn cung mới qua nửa đầu năm đạt khoảng 14.900 căn, cao hơn 121% so với cùng kỳ năm 2024.

Trước những biến động về nguồn cung như trên, Giám đốc cấp cao Dịch vụ nghiên cứu và tư vấn của Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng cho biết, nguồn cung vẫn chưa thực sự bùng nổ bởi còn gặp một số rào cản. Cụ thể, dù các luật quan trọng về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản đã được ban hành và bắt đầu có hiệu lực từ tháng 8-2024, song, vẫn cần thời gian cho việc ban hành đầy đủ các văn bản hướng dẫn, triển khai cụ thể, để có thể áp dụng đồng bộ và hiệu quả vào thực tiễn.

Hiện nay, nhiều dự án đang bước vào giai đoạn hoàn thiện pháp lý, phê duyệt thiết kế, thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những tháng cuối năm 2025, dự báo khoảng 11.500 căn hộ sẽ được chào bán tại Hà Nội, tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng A và B. Như vậy, sự đa dạng hóa sản phẩm vẫn còn hạn chế. Từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới sẽ tăng mạnh.

Phân hóa về giá nhà theo khu vực, dự án

Khảo sát của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) chỉ ra, tính đến tháng 9-2025, nguồn cung sơ cấp mở bán mới tại Hà Nội thiết lập mặt bằng giá trung bình 92,9 triệu đồng/m2, trong đó sản phẩm chung cư trên 80 triệu đồng/m2 chiếm tới 72% (tính trên tổng số 23 dự án được khảo sát). Đáng lưu ý, không riêng các dự án ở khu vực trung tâm như Tây Hồ, Ba Đình, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, nhiều dự án tại khu vực Long Biên, Đông Anh..., hiện mức giá căn hộ cũng đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

Trong “cuộc đua” về giá, một số dự án ở phân khúc thấp hơn cũng đã thiết lập mặt bằng giá mới, tương đương với mức giá căn hộ hạng A trước đây. Những dự án này có điểm chung là được phát triển bởi các chủ đầu tư vừa và nhỏ, vị trí xa trung tâm, thuộc khu vực các huyện Gia Lâm, Thanh Trì, Thạch Thất (cũ).

Dự báo giai đoạn 2026-2027, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm. Điều này có thể tạo ra áp lực điều chỉnh giá, nhưng mức điều chỉnh sẽ chỉ xảy ra ở những khu vực có quỹ đất dồi dào và hạ tầng chưa đồng bộ. Với các dự án có vị trí chiến lược, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, giá nhiều khả năng vẫn giữ vững hoặc tăng nhẹ nhờ vào sự khan hiếm và nhu cầu thực.

Về tổng thể, Hà Nội đang triển khai đồng bộ các giải pháp nhằm cải cách thể chế, phát triển cơ sở hạ tầng, thí điểm các dự án nhà ở. Đáng chú ý, nhiều dự án đang được xem xét triển khai ở khu vực ngoài Vành đai 3 và 3,5. Khi các thủ tục được hoàn tất và sản phẩm được tung ra thị trường, sẽ có tác động tích cực tới mặt bằng giá.

“Thay vì một làn sóng giảm giá toàn thị trường, chúng ta sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét theo khu vực và chất lượng dự án”, bà Đỗ Thu Hằng nhận định về diễn biến giá thị trường nhà ở trong thời gian tới.

Tuy nhiên, theo chuyên gia của Savills, yếu tố quan trọng cần tính tới là chi phí sử dụng đất. Yếu tố này hiện đang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá thành. Nếu chi phí này được tính toán hợp lý, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, giá nhà có thể giảm về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. Đồng thời, các cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng hay đất đai cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng rất cần thiết, để thúc đẩy phát triển dòng sản phẩm này.

Trước việc thành phố đẩy mạnh phát triển giao thông công cộng và hạn chế phương tiện cá nhân trong nội đô, Savills cho rằng, các chính sách này sẽ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận các khu vực trung tâm nhưng không gây ra tác động tiêu cực trực tiếp đến thị trường bất động sản. Bởi dù phương thức di chuyển có thay đổi, người dân vẫn sẽ tìm cách tiếp cận các khu vực cần thiết bằng nhiều phương án khác nhau. Ngoài ra, do nhu cầu về nhà ở rất lớn tại Hà Nội nên ngay cả trong bối cảnh thay đổi phương tiện giao thông, thị trường bất động sản vẫn có cơ chế tự điều chỉnh và thích ứng để phục vụ nhu cầu này.

Hiện nay, thị trường vẫn đang trong giai đoạn quan sát và phân tích tác động của các thay đổi về hạ tầng và giao thông. Ở một số khu vực trung tâm, nếu được định hướng và khai thác hiệu quả cho các mục đích như du lịch, thương mại, giá trị bất động sản vẫn tiếp tục được duy trì, thậm chí gia tăng.

https://hanoimoi.vn/bat-dong-san-ha-noi-cung-khoi-sac-gia-phan-tang-717485.html