Bất động sản cho thuê "đóng băng"

Khảo sát của VnExpress cho thấy, trong gần 2 quý đầu năm 2021, thị trường bất động sản cho thuê đang đứng trước cột mốc trầm lắng nhất thập kỷ. Đà giảm giá thuê kéo dài từ năm 2020 đến nay và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Từng là biểu tượng thành công nhất của loại hình bất động sản cho thuê trong nhiều thập kỷ qua, hiện nay nhà phố mặt tiền cho thuê đứng trước cơn khủng hoảng kép khi làn sóng trả mặt bằng kinh doanh mạnh mẽ chưa từng có. Do tác động khó lường của Covid-19 cùng với các đợt dịch sau diễn biến ngày càng phức tạp, giá thuê nhà mặt phố lao dốc 40-50%, mặt bằng bỏ trống hàng loạt trong 18 tháng qua.

Kể từ tháng 5, đa phần các mặt bằng kinh doanh cho thuê là nhà phố mặt tiền điều chỉnh giá xuống thêm 20-30%, áp dụng ngắn hạn trong đợt giãn cách. Việc bán buôn, kinh doanh bị gián đoạn và ế ẩm càng khiến cho làn sóng trả lại nhà mặt phố mạnh dần. Hiện nhà phố mặt tiền cho thuê bị bỏ trống trở nên phổ biến từ các phố ẩm thực tại quận Bình Thạnh, phố thời trang quận 5 và Phú Nhuận, đến phố đi bộ Nguyễn Huệ, phố hàng xa xỉ Đồng Khởi, phố trà sữa quận 1... cũng trầm lắng, đìu hiu.

Mặt bằng trống trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, quận 1, TP HCM. Ảnh: Vũ Lê.

Tương tự, thị trường căn hộ cho thuê cũng đối mặt với thách thức giá thuê giảm, nhu cầu thuê thấp và lượng khách thuê trả lại nhà khá cao do tác động của đợt dịch mới. Giá thuê căn hộ năm 2020 đã giảm trên dưới 30% và đà giảm tiếp tục nối dài, rớt thêm 10-15% do các chủ nhà trợ giá ngắn hạn cho khách thuê trong tháng 6/2021.

Giá căn hộ cho thuê trên địa bàn TP HCM từ phân khúc bình dân đến trung - cao cấp đều ghi nhận giảm 35-40% so với trước đại dịch. Hiệu suất cho thuê căn hộ trên giá vốn cũng lao dốc, trước năm 2020 đạt trung bình 5-6% nhưng hiện nay chỉ còn 3-4%.

Trong khi đó, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê tại TP HCM cũng ảm đạm nhất trong vòng nửa thập kỷ qua, giai đoạn từ đầu năm 2020 đến tháng 6/2021, nhiều điểm kinh doanh mô hình này phải đóng cửa hàng, thậm chí chuyển đổi mô hình tòa nhà để vượt khó. Với phân khúc căn hộ dịch vụ có thương hiệu được xếp hạng A, B, C theo chuẩn cao cấp, trung cấp và trung bình, có cả chục tòa nhà đã đóng cửa hoặc chuyển đổi công năng kể từ lúc dịch bệnh bùng phát. Giá thuê các căn hộ dịch vụ nhóm có thương hiệu đã liên tục giảm dần đều trong suốt 5 quý vừa qua, mức giá thuê đã giảm dần 5-10% sau đó giảm đến 20-30% với tốc độ nhanh.

Trong khi đó, nhiều mô hình căn hộ dịch vụ cho thuê ngắn ngày không gắn thương hiệu thông qua các nền tảng trực tuyến đều giảm mạnh trong 16-18 tháng qua. Mức giá thuê phòng giảm 40-70% so với năm 2019.

Báo cáo thị trường căn hộ dịch vụ của Colliers Việt Nam cho biết, giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ hạng A tại TP HCM là 30,24 USD mỗi m2 một tháng trong quý I/2021, giảm 22,5% so với quý IV/2020. Giá thuê trung bình của căn hộ hạng B là 25,5 USD mỗi m2 một tháng, giảm đến 18,35% so với quý trước. Giá thuê giảm mạnh cho thấy thị trường tiếp tục bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19 bùng phát và diễn biến khó lường.

Trao đổi với VnExpress, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM Huỳnh Phước Nghĩa xác nhận thị trường bất động sản cho thuê đứng trước nhiều thách thức nặng nề do đại dịch Covid-19 đến mức gần như đóng băng và trầm lắng nhất thập kỷ. Khủng hoảng bất động sản cho thuê ban đầu chỉ thể hiện qua giá thuê giảm trung bình 20-25% song càng về sau, mức giảm giá thuê càng sâu so với trước đại dịch. Làn sóng trả lại nhà đang thuê, trả mặt bằng kinh doanh cũng mạnh dần.

Ông Nghĩa phân tích, trên thực tế đà giảm giá thuê của nhiều loại hình bất động sản đã xuất hiện từ tháng 3/2020 và kéo dài thành nhiều đợt trong năm Covid đầu tiên. Thế nhưng, các đợt dịch trong năm 2021 đã giáng những cú đánh bồi đẩy thị trường tài sản cho thuê vào trạng thái "đóng băng". Làn sóng dịch thứ tư gây biến cố dài hơn, lây lan cộng đồng rộng hơn, khiến cho các chủ tài sản cho thuê phải đánh đổi biên lợi nhuận lý tưởng (từ thời hoàng kim của các thập kỷ trước) bằng việc giảm mạnh giá thuê để vượt khó.

Đại dịch khiến khách thuê cá nhân (thuê nhà), khách thuê tổ chức (thuê mặt bằng kinh doanh) và khách thuê tiêu dùng, trải nghiệm (thuê căn hộ dịch vụ) đều phải cắt giảm chi tiêu, thắt lưng buộc bụng, thậm chí từ bỏ nhu cầu thuê (trả nhà, trả mặt bằng).

Làn sóng trả mặt bằng, trả nhà thuê diễn ra mạnh mẽ cũng gián tiếp đẩy các chủ bất động sản cho thuê đang vay nợ để đầu tư tài sản vào thế khó. Nếu vay tỷ trọng lớn (chiếm 50% giá trị tài sản trở lên) với lãi suất cao không thể đàm phán giảm lãi suất mùa dịch, cộng thêm bị trả lại mặt bằng hay trả lại nhà có thể đẩy bên cho thuê vào tình trạng chới với vì hụt dòng tiền, buộc phải đi bước rủi ro là bán tài sản giữa mùa dịch để gỡ khó.

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM thừa nhận thời hoàng kim của bất động sản cho thuê đã qua, giai đoạn đóng băng bắt đầu từ năm 2020 và trở nên ngột ngạt hơn vào năm 2021. Đại dịch Covid-19 đang định vị lại thị trường tài sản cho thuê theo chiều hướng phân hóa thị trường mạnh mẽ, sàng lọc lại các chủ sở hữu tài sản và cả khách thuê.

Theo đó, nếu các chủ tài sản đầu tư bất động sản dựa trên dòng tiền cho thuê để trả lãi vay buộc phải sớm rút khỏi suất đầu tư lành ít dữ nhiều vì chi phí tài chính và chi phí cơ hội quá lớn. Thị trường chỉ còn lại nhóm chủ tài sản có tiềm lực tài chính mạnh. Về phía khách thuê, việc phải thắt lưng buộc bụng mùa dịch khiến họ giảm chi phí thuê xuống mức tối thiểu, nhu cầu thuê bất động sản xuống thấp đẩy mặt bằng giá thuê điều chỉnh mạnh nhất thập kỷ. Ông Nghĩa dự báo thị trường bất động sản cho thuê có thể đóng băng kéo dài suốt mùa dịch và chỉ khi chiến dịch tiêm vaccine đạt được hiệu ứng tích cực mới bắt đầu giai đoạn hồi phục.

Trung Tín

Bất động sản đang giảm tốc nhanh

Bất động sản toàn cầu có dấu hiệu giống bong bóng năm 2008