Sau nhiều năm bị quên lãng, thời gian gần đây, giao dịch mua bán tập thể cũ Hà Nội bỗng trở nên sôi động, giá tăng từ 5 - 10% so với trước.

Tập thể cũ vốn là phân khúc khá kén khách trên thị trường bất động sản, bởi lẽ đây đều là những căn nhà có tuổi đời vài chục năm. Các căn hộ chủ yếu có diện tích nhỏ (40-50m2), lại được xây theo thiết kế cũ nên về mặt mỹ quan cũng như giá trị sử dụng không được nhiều khách hàng ưa chuộng.

Tuy nhiên, dù cũ, thậm chí nhiều khu đã xuống cấp nghiêm trọng, nhưng giá tập thể cũ vẫn luôn cao ngang giá chung cư cao cấp tại Hà Nội, từ 40 - 50 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi cả trăm triệu đồng/m2. Nguyên nhân là bởi các khu tập thể cũ thường nằm ở nội đô, sở hữu vị trí đất “vàng”, thậm chí đất “kim cương”.

Vì vậy, lâu nay, phân khúc này vốn không sôi động lại càng kén khách và chỉ những người thích vị trí trung tâm mới muốn mua.

Giá tăng trở lại

Anh Nguyễn Quân, một môi giới bất động sản chuyên giao dịch các căn hộ tập thể cũ, chia sẻ, thời gian gần đây, thị trường nhà tập thể cũ bỗng sôi động trở lại sau một thời gian bị "thất sủng", theo đó giá tăng 5 - 10%.

Đơn cử, 1 căn tập thể cũ 46m2 ở Ngọc Hà (quận Ba Đình) vào đầu năm 2021 được chủ nhà rao bán với giá 1,6 tỷ đồng (khoảng 35 triệu đồng/m2). Đến tháng 7 vừa qua, giá đã được đẩy lên 2 tỷ đồng, tương đương khoảng 43 triệu đồng/m2.

Một căn hộ tập thể khác tại quận Đống Đa trước đây được chủ nhà rao bán với giá 1,8 tỷ đồng, nay cũng tăng lên 2,1 tỷ đồng. Nhà này có diện tích trên sổ là 40m2, nhưng chủ nhà đã cơi nới “chuồng cọp” nên diện tích sử dụng lên tới 50 m2.

Hỏi lý do tăng giá, anh Quân được chủ nhà chia sẻ có khá nhiều người hỏi và ngỏ ý muốn mua nên chủ nhà biết giá trị căn hộ tập thể vẫn còn có thể khai thác được.

Theo anh Quân, đây không phải là 1, 2 trường hợp đơn lẻ mà qua khảo sát và tìm hiểu, anh nhận thấy thời gian gần đây giá nhà tập thể cũ tăng rõ rệt, bất chấp nhiều nhà cũ nát, thậm chí là xuống cấp nghiêm trọng.

"Chắc chắn nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu quan tâm trở lại phân khúc này. Nếu như trước đây, vài ba tháng mới có vài người nhờ tìm căn hộ tập thể cũ, thì hiện tại, trong tháng 7 vừa qua, tôi bán được 3 căn, còn người tìm hiểu thông tin thì còn nhiều hơn nữa”, anh Quân nói.

‘Ngủ quên’ nhiều năm, giá tập thể cũ Hà Nội bỗng tăng nóng - 1
Thị trường tập thể cũ sôi động trở lại. (Ảnh minh họa)

Nhiều môi giới bất động sản cũng khẳng định, đây là sự "hồi sinh" khá nổi bật trên thị trường nhà đất nửa đầu năm 2021. Cách đây khoảng 5- 6 năm trước, khi làn sóng cải tạo tập thể cũ được Hà Nội đẩy mạnh thì nhiều nhà đầu tư bắt đầu săn lùng, tìm mua nhằm chờ cải tạo để được đền bù giá cao. Chính vì vậy, thời điểm những năm 2014, 2015, nhà tập thể càng cũ nát càng được ưa chuộng, giá tăng mạnh, từ 10 - 15%, lên mức chủ yếu 40 - 80 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, thời gian dài sau đó, những khó khăn trong cải tạo chung cư, tập thể cũ bắt đầu lộ diện như: Giá đền bù quá cao, bị hạn chế chiều cao…đã khiến nhiều nhà đầu tư không ai còn mặn mà với phân khúc này. Giá nhà tập thể cũ lập tức giảm 10 - 20% so với thời "hoàng kim".

Các dự án nhà chung cư mới mọc lên khắp nơi cũng khiến nhà tập thể cũ nhanh chóng thất thế trên thị trường. Nhu cầu mua nhà ở của người dân, đặc biệt là giới trẻ đã thay đổi, ưa chuộng các căn hộ chung cư hơn bởi thiết kế hiện đại với nhiều dịch vụ tiện ích đi kèm. Trong khi đó, nhà tập thể thường bị chê là xuống cấp, kèm theo nhiều bất tiện như thiếu chỗ gửi xe, không gian chật chội...

Có nên “ôm”?

Nhà tập thể cũ đang được săn mua trở lại khiến không ít người bất ngờ.

Theo phân tích của giới chuyên gia, nguyên nhân khiến phân khúc này hấp dẫn nhà đầu tư là do mới đây, Chính phủ hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy định rõ nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đây được xem là bước tiến mới trong việc đẩy nhanh công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, quy định mới vẫn chưa thể giải quyết triệt để những bài toán vướng mắc và cần thêm nhiều cơ chế nữa mới có thể thực hiện được đồng bộ như kỳ vọng.

Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng Nghị định 69 là một bước tiến mới có tính đột phá trong việc cải tạo chung cư cũ, tuy nhiên các thành phố sẽ phải nghiên cứu và đưa ra những phương án riêng để áp dụng cho phù hợp hoàn cảnh. Ông Nghiêm lấy ví dụ Nghị định 69 chấp nhận quy gom các nhà chung cư cũ nhưng việc quy gom tại đây lại phải gắn với quy hoạch chung bởi liên quan đến quản lý dân số, do đó mỗi địa phương phải có phương án giải quyết riêng.

Chuyên gia cũng lưu ý rằng Nghị định mới cho thấy chỉ những khu nhà thuộc trường hợp khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ, hết niên hạn, không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường…mới được cải tạo, Do đó, người mua cần tỉnh táo trước lời quảng cáo, giới thiệu của môi giới.

Ông Nghiêm nhìn nhận việc mua nhà tiền tỷ để chờ cải tạo là không nên bởi cải tạo chung cư cũ vẫn cần phải là một lộ trình. Đặc biệt nếu người mua xem nhà tập thể cũ là một khoản đầu tư thì phải cân nhắc nhiều yếu tố, chẳng hạn vị trí, quy hoạch, thời gian dự kiến cải tạo...

Ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội - cũng cho rằng, Nghị định 69 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cơ bản đã bảo đảm được công bằng, khách quan, đảm bảo hài hòa lợi ích các bên.

Tuy nhiên, còn rất nhiều vấn đề cần cụ thể hơn nữa. Như bồi thường đến 2 lần diện tích căn hộ cũ khi cải tạo chung cư là rất tốt, nhưng cũng sẽ phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa người dân và chủ đầu tư, bài toán kinh doanh nhà đầu tư và phụ thuộc vào các cơ chế của chính quyền với chủ đầu tư thế nào.

Chính vì vậy, người mua nhà cũng nên cân nhắc kỹ khi mua không phải với mục đích ở mà để chờ cải tạo, bồi thường.

Trước đây câu chuyện tại Khu tập thể Viện Hóa học Công nghiệp (Hà Nội) từng gây bão dư luận khi nhiều hộ gia đình chọn mua chung cư cũ này để chờ ngày cải tạo, được đền bù với mức giá hấp dẫn hơn.

Thế nhưng, nhà thì cứ thế xuống cấp, còn những người mua ở đây thì đành chấp nhận sống trong cảnh nơm nớp lo sợ. Có người mua nhà ở tận 15 năm vẫn không thể chờ được ngày đền bù.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ xây dựng trước năm 1994. Trong số này có tới 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm cấp độ D, nhưng việc cải tạo đang rất chậm chạp.

Hà Nội là một trong những địa phương có chung cư cũ nhiều nhất nước. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn có 1.516 chung cư cũ 2 - 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990. Ngoài ra còn một số khu chung cư được xây dựng từ trước năm 1954.

Hiện các chung cư này tập trung khá đông cư dân, vượt thiết kế ban đầu khoảng 1,5 lần trong khi đã cũ nát, xuống cấp, nguy cơ cháy nổ, chập điện. Trong hơn 20 năm, Hà Nội chỉ có 1% chung cư cũ được cải tạo, sửa chữa.

NGỌC VY

Khu tập thể cũ tồn tại hơn 4 thập kỷ giữa lòng Hà Nội xuống cấp trầm trọng Khu tập thể cũ tồn tại hơn 4 thập kỷ giữa lòng Hà Nội xuống cấp trầm trọng
Khu tập thể cũ Hà Nội: “Ô thoát hiểm cheo leo, chết vì ngã chứ chẳng chết cháy!” Khu tập thể cũ Hà Nội: “Ô thoát hiểm cheo leo, chết vì ngã chứ chẳng chết cháy!”